Banker giver mulighed for at omstrukturere dit pant, så dine betalinger er mere overkommelige.
Dele af dit pant kan omstruktureres eller ændres for at ændre mængden af dine månedlige betalinger . Et realkreditlån bærer en rente, der angiver, hvor meget du vil betale årligt på de vigtigste penge, du har lånt. Renterne over lånets levetid plus hovedstol, divideret med det antal måneder, du skal betale lånet, resulterer i din månedlige betaling. Betalinger til en escrow fond for skat og forsikring kan tilføjes ud over det. En ændring af et af disse elementer ændrer dit betalingsbeløb.
Vedligeholdelse af banker
Banken, der laver dit pant, sælger normalt det til en institution, der investerer i realkreditlån. Dette giver flere penge til banken til at bruge til at foretage flere realkreditlån. Banken indsamler dine betalinger og tager en lille procentvis gebyr for tjenesten. Så passerer den resten af pengene sammen til investor. Banker, der gør dette, kaldes service banker, og næsten alle banker sælger og servicerer deres realkreditlån. Ved låneomlægninger eller modifikationer styrer din servicebankens lånepolitikker, hvad det er villigt at gøre for dig, hvis noget overhovedet. Hvad en servicebank kan gøre er undertiden begrænset af aftalen med investor, der ejer dit lån.
Investorer
Fannie Mae og Freddie Mac er de største realkreditinvesteringer. Inden du snakker med din servicer, skal du gå til Fannie Mae og Freddie Mac-pantopsøgningsskemaer for at se, om en af dem ejer dit pant. At have et Fannie eller Freddie lån gør undertiden en stor forskel. De kan have mere lette krav og kan deltage i et statsligt program for at hjælpe husejere, såsom Making Home Affordable Program, der var designet til at tilbyde realkreditændringer og refinansier for husejere, der er ramt af pantekrisen i 2008. Andre investorer er institutionel pension fonde, obligationsfonde og forsikringsselskaber. Nogle af disse investorer vil muliggøre en omstrukturering eller ændring af dit lån, eller det kan være nødvendigt at refinansiere lånet gennem en anden långiver.
Omstrukturering mod refinansiering
Teknisk er en refinansiering et nyt lån, der betaler det gamle lån med provenuet fra den nye. Det kan gøres med den bank, der stammer fra lånet, eller det kan gøres med en bank, der giver dig en bedre aftale, så shopping er afgørende. En omstrukturering sker derimod gennem forhandlinger med din servicebank. Det indebærer at ændre vilkårene for dit pant. For eksempel, hvis du ønsker lavere månedlige betalinger, kan lånets længde omarbejdes til 40 år, så saldoen spredes over flere og lavere betalinger. Hvis du har en særlig høj rente, kan du bede om at få det sænket, så du vil være mere i stand til at foretage dine betalinger komfortabelt. En ændring af denne type bruger antallet af år tilbage til at betale, eventuelt i kombination med ændring af renten, for at ændre din betaling. Du vil måske også ændre funktionerne i dit lån, som f.eks. Spærringskontoen eller typen af lån. En omstrukturering eller ændring er en forhandlet forandring, som normalt er baseret på et krav som overhængende afskærmning.
Krav
Omstrukturering eller ændring af dit lån kræver, at du bevise, at du har råd til de nye betalinger. Dine seneste selvangivelser, bankkontoudtog og betalingsstub er grundlæggende dokumenter, som din servicer skal bruge. Hvis du er selvstændig, skal du udarbejde en resultatopgørelse for din virksomhed og dokumenter, der viser, at din indkomst er stabil, såsom kundens betalingshistorier og kopier af kontrakter. Servicøren kan også få brug for at se dokumenter, der viser handicap, døden hos et støttende familiemedlem eller skilsmissepapirer blandt andet bevis på dit behov for en ændring. Hvis du har et rentebeløbigt lån, et rentetilpasningslån eller et pick-a-pay-lån, kan serviceren omstrukturere det til et almindeligt realkreditlån. Men hvis du ønsker at betale dit pant i mindre tid end det kræves af hele sigtet, behøver du ikke en omstrukturering eller en ændring. Du skal blot tilføje penge til din månedlige betaling og angive, at den skal anvendes over for rektor.
