Rimelige markedsværdier er normalt estimater.
Mange dele af fast ejendom verden løber på begrebet "fair markedsværdi." Når en vurderer bestemmer din ejendoms værdi for ejendomsskatter, starter han ofte processen ved at identificere den rimelige markedsværdi. Bedømmelser forsøger at estimere rimelige markedsværdier, og långivere bruger dem til at bestemme, hvad de skal låne. Når du sælger fast ejendom, ønsker du typisk at få mindst fair markedsværdi, og når du køber den, ønsker du typisk ikke at betale mere end fair markedsværdi.
Definition af fair markedsværdi
En ejendoms retfærdige markedsværdi er den pris, som en køber, der kunne købe ejendommen, ville betale for ejendommen, forudsat at den blev tilbudt til salg på et åbent marked. Fordi markederne ændres, er en bestemmelse af fair markedsværdi kun nøjagtig for et bestemt tidspunkt. Det er også bare et skøn, da den eneste måde at være sikker på om noget er fair markedsværdi er at sælge den.
Problemer med fair markedsværdi
At estimere fair markedsværdi for en gallon af almindelig blyfri benzin er let - det er den pris, som folk betaler i et givet område. Hvis to stationer sælger gas til $ 3.35 og en tredje pris den på $ 4.00 og ikke har nogen kunder, er den fair markedsværdi $ 3.35. Da en gallon af gas er den samme som enhver anden, er det nemt at ekstrapolere, at $ 3.35-prisen også gælder for gas, der endnu ikke er solgt.
Fast ejendom er anderledes. Selv givet to stort set identiske huse sidder ved siden af hinanden på størrelser af samme størrelse, er der en god chance for, at der er forskelle i den måde, de er blevet opretholdt eller dekoreret på indretningen. Solen kan slå dem forskelligt, hvilket gør dem mere eller mindre dyre til at afkøle eller varme eller påvirke ejernes succes, der vokser frugt eller grøntsager. Desuden er det usandsynligt, at de to huse ville sælge samme dag. I lyset heraf er fair markedsværdier normalt udtalelser baseret på justering af data fra andre transaktioner.
Oprettelse af fair markedsværdi
Givet et hus med 2,000 kvadratmeter gulvplads og værdiansat til $ 200,000 og en anden med 1,900 kvadratmeter gulvplads og værdiansat til $ 190,000, kan du justere de to værdier til en fair markedsværdi på $ 195,000 for en 1,950-kvadrat- fodhus, der også var i det væsentlige identisk. Mest fair markedsværdier er afledt ved hjælp af en proces som denne. Bedømmere, vurderere eller ejendomsmæglere kigger på aktuelle salgsdata og justerer hvad de ser for at vurdere, hvad en anden ejendom kan være værd.
Vurdering bruger en proces kaldet parret salgsanalyse for at foretage disse justeringer. I denne proces tager de to tilsyneladende identiske huse, men med en forskel - for eksempel tilstedeværelsen af en pejs i kun en af dem. De antager derefter, at prisforskellen svarer til værdien af den tilføjede funktion. Når de gør dette over nok analyser, får de de nødvendige data til at beregne værdier.
Justering af skattevurderede værdier
Skattevurderingsorganer tilpasser også rimelige markedsværdier for at komme op på skattepligtige værdier for ejendomsskatter. De metoder, de bruger, defineres sædvanligvis af statslovgivningen. Nogle stater bruger kun en flad procentdel af ejendommens rimelige markedsværdi for skat. Andre kan tage penge fra toppen for visse undtagelser. I andre stater anvendes ændringer i den fair markedsværdi til at reducere ejendommens værdi, men eventuelle stigninger er bundet til en fast eller variabel procent i forhold til det foregående år.
