Egenkapitallån optager normalt anden lien-stilling.
Dit pant og dit boliglån er uafhængige juridiske aftaler, og i teorien kan du refinansiere et af disse lån uden at have indflydelse på den anden. Lienpositioner komplicerer ligningen, og du kan måske finde ud af, at du ikke har andet valg end at kombinere dit egenkapitallån med dit pant, når du refinanserer.
Tilslutninger
Når du tager et boliglån, sikrer din långiver sin interesse i dit hjem ved at placere en lien på ejendommen. Hvis der findes flere rettigheder, har pensionskassen med anciennitet det første krav på dit hjem. Hvis du refinansierer dit primære realkreditlån, flyttes din egenkapitallångiver til første lienposition, fordi lånet forudindfører det nye primære realkreditlån. Skulle dit hjem gå i afskærmning, ville egenkapital låne långiver have den første påstand på hjemmet salg provenuet. Hvis dit hus sælger for mindre end saldoen på de to lån, kan din nye primære realkreditgiver tabe.
Egenkapital
Rentesatserne er generelt lavere på de primære prioritetslån delvist, fordi långiveren indtager den første pantposition i dit hjem. Chancerne er, at din långiver vil afvise dit refinansieringsforslag, medmindre din egenkapital långiver accepterer at underskrive en underordningsaftale. Dette dokument giver afkald på kapitaludlåners ret til at indtage den første pantposition og betyder, at dit nye primære lån kan tage det sted. Imidlertid har din egenkapitaludlåner lidt at vinde og meget at tabe ved at underskrive en sådan aftale, så underordningsaftaler er ikke meget almindelige.
Privat Forsikring
Hvis din egenkapitaludlåner nægter at underordne dit boliglån, kan du enten betale af egenkapitallånet eller medtage det i refinansieringen. Det kan imidlertid vise sig at være dyrt at rulle de to lån til et. Din långiver kan kræve, at du køber privat prioritetsforsikring, hvis det nye lån overstiger 80 procent af din ejendomsværdi. Du behøver ikke købe PMI, hvis de kombinerede saldi i dit realkreditlån og egenkapitallån giver dig mindre end 20 procent egenkapital i dit hjem, lige så længe dit første realkreditlån ikke overstiger 80 procent af dit hjems værdi. Udgifterne til PMI kan udligne eventuelle rentebesparelser, du realiserer som følge af at kombinere dine to lån.
Overvejelser
Du kan undgå besvær med PMI og underordnelse, hvis du refinansierer dit eksisterende primære prioritetslån med din boligudlånsgiver. Lånetjeneste i panteberettigede vil ikke være et spørgsmål, da den samme långiver vil besætte både den første og den anden pantposition. Ikke kun det, men lukkeomkostninger indstilles ofte som en procentdel af dit lånebeløb. Dette betyder, at du reducerer dine forhåndsomkostninger ved at refinansiere bare dit primære prioritetslån i stedet for begge dine lån.
