Flip hjem giver investorer mulighed for at afregne op undervurderede huse.
Selvom det er mindre populært nu end det var før markederne styrtede i 2008, købte boliger til at renovere og videresælge til et overskud - kaldet "flipping" - giver spekulanter mulighed for at sætte deres tid og arbejde i at få overskud af deres investeringer. Øvelsen indebærer at købe et hjem til under nabolaget priser, der gør forbedringer på ejendommen og sælger til en værdsat værdi. Mens de forretningsmæssige risici, der er forbundet med at vende hjem, stadig er kendt for mange amerikanere, er skattemæssige konsekvenser mindre klare.
Investor vs Broker
Afhængigt af hvor ofte du springer hjem, og hvor meget tid du bruger til at købe og sælge boliger, kan dit hjem være en investering eller lagerbeholdning. Hvis du køber et hjem for at vende i din fritid og holde dit dagjob, kvalificerer du sandsynligvis som investor. Når du skifter hjem bliver det normale forretningsområde, ophører du med at kvalificere dig som investor og kvalificere dig som en mægler i stedet.
Basis
Uanset om boligen kvalificerer som investering eller beholdning, er din gevinst eller tab forskellen mellem nettosalgsprisen og dit justerede grundlag. Basis omfatter ikke kun det beløb du har betalt for hjemmet, men også visse lukningsomkostninger og omkostninger til forbedringer. Kun de ydelser, du rent faktisk betaler for, kvalificeres til optagelse i justeret grundlag, så du kan ikke tilføje den estimerede værdi af dit eget arbejde på grundlag af et hjem, du har renoveret.
Boligudgifter
Typisk vil folk, der har til hensigt at vende hjem købe hjemmet ved hjælp af et stærkt gearede pant til at lægge så lidt penge frem som muligt, mens de reparerer og sælger hjemmet. Hver realkreditbetaling består af en betaling mod hovedstolens størrelse samt rentegodtgørelse. Den skattemæssige behandling af renten af realkreditbetalinger afhænger af, hvorvidt hjemmet er en investering eller beholdning.
Investering
Renteafgifter, der opstår, fordi du køber investeringsaktiver, der anvender gæld, betragtes som investeringsomkostninger. Du kan kun fratrække investeringsrenteudgifter op til det beløb af investeringsindtægter, der beskattes til ordinære renter. Hvis du kvalificerer dig som investor, og du ejede huset i mere end et år, beskattes dit overskud typisk ved præferencekapitalgevinster. Du kan vælge at behandle en del af gevinsten som almindelig indkomst, så du kan høste skattefordelen af renteinvesteringen. Hvis du smider et hus på mindre end et år, er overskuddet kortsigtet kapitalgevinster, som beskattes som almindelig indkomst, så du kan kompensere gevinster med realkreditrenter.
Inventory
På den anden side, hvis du kvalificerer dig som mægler, så behandles hjemmet som lager. Du skal indberette alle gevinster ved salg af lager som almindelig erhvervsindkomst. Du kommer dog til at fratrække realkreditrenter som en forretningsomkostning, der anses for almindelig og nødvendig, i stedet for at være omfattet af de begrænsede regler for investeringsinteresseudgifter for ikke-mæglere.
