Uncle Sam vil høre om det, når du sælger dit hjem.
Når du sælger dit hus, kan Uncle Sam være ret til nogle af pengene. Hvad du bruger provenuet til, som f.eks. Udbetale dit nuværende pant, betyder ikke noget for Internal Revenue Service. Selvom du bruger hver eneste penny, får du fra salget til at betale dit pant, kan du stadig skylde af skat.
Beregning af din gevinst
Din skattepligtige gevinst ved salg af dit hjem er lig med det beløb, der er realiseret ved salget minus din justerede basis. Dit beløb realiseres, er salgsprisen minus eventuelle salgsomkostninger, som de irriterende mæglergebyrer. Dit justerede grundlag i hjemmet er det beløb, du har betalt for det, plus eventuelle forbedringer, du har foretaget, minus eventuelle afskrivningsudgifter, du fratrækkede, hvis du lejede ud huset eller brugte det til erhvervslivet. Hvis du for eksempel betalte $ 300.000 for at købe hjemmet, betalte $ 50.000 til forbedringer og tog $ 10.000 i afskrivninger, ville dit justerede beløb være $ 340.000. Når du sælger hjemmet til $ 385.000 og betaler din mægler $ 5.000, er din gevinst $ 40.000.
Udelukkelse af primær udlejning
IRS'en giver dig mulighed for at ekskludere op til $ 250.000 af boligsalgsgevinst, hvis du både har ejet og brugt hjemmet som din primære bolig for to af de sidste fem år. Årene med ejerskab og årene behøver ikke at være sammenhængende, eller endog de samme år. For eksempel, hvis du lejer hjemmet i et år, køb det, bo i det i et år, opfylder du brugstesten. Hvis du flytter ud, men venter et år før du sælger, opfylder du ejerskabstesten. Derudover kan du ikke påberåbe sig udelukkelsen, hvis du har brugt udelukkelsen inden for de seneste to år.
Recapturing Depreciation
Hvis du hævder afskrivning af dit hus som hjemmekontor, har IRS ikke glemt afskrivninger, du hævder. Afskrivninger reducerer dit grundlag i hjemmet. Desuden kan gevinsten som følge af afskrivningen ikke udelukkes fra indkomst under udstødelsen af boligsalg. Hvis du for eksempel betalte $ 150.000 for at købe dit hjem, tog $ 10.000 afskrivninger på dit hjemmekontor i løbet af fem år, og så solgte hjemmet til $ 200.000, ville du have $ 60.000 af gevinst. Hvis du kvalificerer dig til udelukkelse, er du begrænset til at udelukke kun $ 50.000 af gevinster, fordi de $ 10.000 afskrivning ikke kan udelukkes.
Applicable Skattesatser
For de meget heldige husejere, der forvaltede for stort overskud til udelukker alt, skattesatsen på dine gevinster afhænger af, hvor længe du ejede hjemmet, og om du har nogen afskrivninger for at genoptage. For det første beskattes en afskrivning på 25 procent, fordi du allerede har din skatteafgang for den del af gevinsten. Hvis du ejede hjemmet i et år eller mindre, er din gevinst genstand for almindelige skatteprocenter. Hvis du ejede hjemmet i mere end et år, er gevinsten underlagt de lavere kursgevinster skattesatser. (Emne 409) Hvis du spiller dine kort rigtigt, kan du ende med en betydelig gevinst, der enten er helt skattefri eller i det mindste for det meste underlagt de lavere kursgevinster.
