At være under vand på dit pant kan koste dig en betydelig sum penge.
Du skylder mere på dit realkreditlån, hvad dit hjem er i øjeblikket værd, i det mindste ifølge din ejendoms seneste vurdering. Normalt har dette lidt betydning. Men hvis du forsøger at refinansiere dit realkreditlån eller sælge dit hjem, er det under vandet - som det hedder - kan koste dig penge.
Vurderingen
En ejendomsbedømmer ser på flere faktorer - resultaterne af lignende hjemmemarkedssalg i dit kvarter, det firkantede billede af dit hjem, din ejendoms alder og eventuelle forbedringer, du har lavet - når du bestemmer den nuværende markedsværdi for dit hjem. Udfordringen kommer, når en vurderer bestemmer, at dit hjem er mindre værd end det du skylder på dit realkreditlån. At være under vand på denne måde kan scuttle et forsøg på at refinansiere eller sælge et hjem.
Refinansiering Problemer
De fleste pant långivere godkende refinansier kun for husejere, der har mindst 20 procent egenkapital i deres ejendomme. Boligejere, der skylder mere på deres realkreditlån end deres hjemmets nuværende markedsværdi, opfylder ikke denne grænse. Faktisk har de negative egenkapital. Fordi de fleste långivere ikke vil refinansiere deres lån, er disse boligejere ofte fast med højere renter. Og det kan gøre en stor forskel i mængden af penge, de betaler hver måned. Et hus med et 30-år fastforrentet realkreditlån på $ 220,000 med en rentesats på 6 procent ville betale omkring $ 1,319 om måneden. Hvis den samme boligejer havde en rentesats på 3.5 procent, ville huslejerne betale omkring $ 987 om måneden. Det er en månedlig besparelse på mere end $ 330 tabt på grund af negativ egenkapital.
Salg
Negativ egenkapital medfører også problemer, når boligejerne forsøger at sælge. Mulige købere vil ansætte appraisers for at bestemme værdien af ethvert hjem, de er interesseret i at købe. Hvis den vurderede værdi kommer til at ligge under forespørgselsprisen, nægter långiverne, der arbejder med disse købere, ofte at give dem et realkreditlån til ejendommen. Dette kan forhindre købere, der ønsker at købe et hjem på trods af forskellen i den vurderede værdi og spørgeprisen fra at fuldføre deres køb. Og det kan gøre det vanskeligt for sælgere at losse deres hjem.
Løsninger til sælgere
Der er løsninger til boligejere kæmper med negativ egenkapital. Ejere, der ønsker at sælge, kan enten sænke deres pris, så den svarer til deres hjemmet værdiansat værdi, eller de kan forhandle en kort salg med deres långiver. I en kort salg giver långivere husejere deres hus til mindre end hvad de skylder på deres realkreditlån. Kortsalg kan dog være vanskelig. Långivere skal godkende alle short selling tilbud. Hvis de ikke godkender et tilbud, skal købere enten lave et nyt tilbud eller gå væk fra hjemmet.
Refinansieringsopløsning
Boligejere, der ønsker at refinansiere deres realkreditlån selv med negativ egenkapital, kan arbejde gennem den føderale regerings hjemmet overkommelige refinansieringsprogram. Dette program giver økonomiske incitamenter til långivere, der er enige om at refinansiere boliglån til ejere, der har ringe, ingen eller negativ egenkapital. For at starte en refinansiering gennem HARP kan du ringe til enhver realkreditgiver, der er licenseret til at drive forretning i din stat. For at deltage i HARP skal du dog være aktuel i dine pantbetalinger og betale et lån ejet eller garanteret af Freddie Mac eller Fannie Mae. Du skal heller ikke have gået glip af et pant i de sidste 12 måneder.
