En 1031-udveksling giver dig mulighed for at udveksle investeringer uden at pådrage skattepligtige kapitalgevinster.
En 1031-udveksling, der er opkaldt efter den relevante del af IRS-skattekoden, er simpelthen en investeringsbytte. Du handler en investering for et andet lignende aktiv. Af denne årsag er en 1031-udveksling også kendt som en lignende venlig udveksling. Den væsentligste fordel er, at 1031-udvekslinger sker uden at indløse eller sælge det oprindelige aktiv, og dermed undgå en skattepligtig begivenhed. De fleste 1031-udvekslinger bruges til fast ejendom, men du kan udveksle andre typer af investeringer. Og som med alle skattelettelser er der vigtige problemer at overveje før "1031-ing" noget. Ja: Investeringsindustrien har omdannet et substantiv til et verb.
Hvordan det virker
Du kan vælge at bytte en investering til en anden af samme slags. Sig, at du ejer et hus, du udlejer, og værdien har værdsat siden du købte den. Hvis du sælger, skal du betale kapitalgevinstskat på overskuddet. Hvis du laver en 1031-udveksling for at købe et lignende stykke fast ejendom, kan du "rulle over" overskuddet udskudt. Det betyder, at du kan investere det fulde provenu fra salget til den anden investering. Du kan fortsætte bytte så længe du følger reglerne for timing og målretning og aldrig betale skat, før du tager penge ud af investeringen. Ved indlevering af din selvangivelse skal du rapportere udvekslingen på Form 8824 (Like-Kind Exchanges).
Treparts- eller "Starker" -udvekslinger
Fordi det er usandsynligt, at du finder en person, der har en investering, du vil have, som også vil have, hvad du har, giver IRS dig mulighed for at placere provenuet fra dit "salg" med en mellemmand via en kvalificeret udvekslingsopholdsordning (QEAA), mens du arrangere køb af en ny investering. Disse kaldes også forsinkede udvekslinger og kræver ret hurtig omløb af pengene for at undgå at blive beskattet som et almindeligt salg. Af denne grund skal du angive din erstatningsejendom inden for 45-dage i det oprindelige salg skriftligt til den mellemmand, der ejer midlerne. Du kan vælge flere potentielle mål, men hvis du ikke lukker på en af dem inden for 180-dage, vil du miste 1031-skattenedsættelsesstatus.
Hvilken ejendom kvalificerer?
Du kan kun 1031 fast ejendom, der ikke er til personlig brug, så det kan ikke bruges til udveksling af din primære bolig. Hvis du ejer en leje enhed, ranch, pakke af jord, lejlighedskompleks eller lignende ejendomme, kan du bytte ud af det til næsten alle andre former for fast ejendom. På trods af "lige-lignende" betegnelsen behøver du ikke at bytte en ranch til en ranch; du kan flytte disse penge til et indkøbscenter. Du kan ikke bruge 1031-børser til beholdning, aktiebeholdninger, obligationer, noter eller andre gældsinstrumenter. Nogle undtagelser: Ejendomme i USA betragtes ikke som ligefrem for ejendom uden for USA, og af en eller anden grund anses ikke husdyr af forskellige køn som ligefrem. Gå figur.
Pas på delvise cash outs
I tilfælde af at din ejendom og målaktivet ikke er af samme værdi, beskattes enhver kontant del af transaktionen til den passende kapitalgevinst. Eksempel: Du sælger en udlejnings ejendom til $ 1 millioner, men erstatningseiendommen koster kun $ 900,000. Du vil blive beskattet på op til $ 100,000 i gevinster afhængigt af dit grundlag i den oprindelige ejendom. Hvis udvekslingen omfatter en del af ejendom, der ikke er af samme art, bliver den del beskattet. Eksempel: Du bytter en ranch og husdyr til uudviklet jord af samme værdi. Husdyr og fast ejendom er ikke lige så venlige investeringer, så transaktionen medfører en skat på dyrets værdi op til den realiserede realisationsgevinst.
Udvekslinger med nærtstående parter
IRS har særlige regler for udveksling af ejendomme mellem nærtstående parter. Du skal holde ejendom udvekslet mellem nærtstående parter i mindst to år, før du sælger det. I modsat fald bortfalder den skattefri 1031-udvekslingstransaktion. Enhver gevinst på udvekslingen - samt gevinster ved eventuel salg af ejendommen - vil da være skattepligtig for begge parter. Der er ingen begrænsning af salget af en sådan ejendom, bortset fra kravet om holdbarhed. IRS definerer en nærtstående part som familiemedlem eller enhver enhed, hvor en person ejer mere end 50-procentdel. Således er du underlagt regler med nærtstående parter, hvis du bytter ejendom til et andet aktiv, hvor du ejer en andel på over halvdelen, samt en ejet af et familiemedlem.
