Med en duplex fordeler du udgifter mellem de to sider.
Internal Revenue Service giver dig ikke mulighed for at påberåbe lejebeløbsrenter som en specificeret fradrag. I IRS 'sind er din lejebolig helt anderledes end dit personlige hjem. Som sådan har du rapporteret din udlejningsrenteinteresse på skema E-formularen, som er helt adskilt fra skema A-formularen, hvor du trækker dit boliglånsinteresse fra.
Skemaet E
Når du ejer udlejningsejendom, kræver IRS dig at vedlægge skema E til din selvangivelse. På skema E formularen opregner du alle dine udlejningsejendomme, deres indkomst og deres udgifter. Ud over at rapportere din renteudgift kan du kræve alle de "almindelige og nødvendige udgifter", du pådrager dig i at eje din udlejnings ejendom. Efter at have trukket din rente og andre udgifter ud af din ejendoms lejeindtægt beregner du dit endelige resultat eller tab. Det eneste tal, der gør det til din selvangivelse, er den bundlinje i alt.
Fordele ved skema E
Når du påberåber udgifter på skema E, reducerer det det beløb, du medtager i din justerede bruttoindkomst. Da nogle fradragsudløb er bundet til din AGI, reduceres det, kan det hjælpe dig med at bevare andre afskrivninger. Derudover kan du afskrive realkreditrente på skema E, selvom du ikke specificerer dine personlige fradrag.
Udlejningsejendomme tab
Hvis du ender med at miste penge på din udlejningsejendom som følge af din pantrente eller andre omkostninger, kan du bruge det tab til at kompensere for overskud på andre investeringsejendomme. IRS vil også lade dig bruge tabet for at reducere din skattepligtige indkomst, hvis du ikke har overskud til at kompensere. Så længe din ændrede AGI er $ 100,000 eller mindre, kan du kræve op til $ 25,000 af tab mod din indkomst. Hvis din AGI er mere end $ 100,000, reducerer IRS din afskrivning med $ 1 for hver $ 2 af indkomst. Hvis du har tab, som du ikke kan bruge, tillader IRS dig endda at overføre dem til de kommende år.
Ejer-besatte Duplexer
Hvis din udlejningsejendom er en ejer-besat duplex, er reglerne lidt anderledes. Når du bor i halvdelen af ejendommen og lejer den anden halvdel, behandler IRS duplexet som to separate egenskaber. Det kræver, at du fordeler omkostningerne mellem de to halvdele, så du vil kræve halvdelen af din pantrente som et fradrag på din Schedule A, mens du hævder den anden halvdel som en udlejningsejendom på skema E.
