Sælgerfinansiering kan gøre dine første hjem drømme til virkelighed.
Sælgers finansiering giver mange fordele for både køber og sælger. I mange tilfælde kan en køber købe et hjem uden en streng kvalifikationsproces, og sælgeren kan forhandle om en højere forskudsbetaling. På samme måde lukker disse salg ofte hurtigere og involverer lavere lukningsomkostninger. Du kan finde sælgerfinansiering særligt attraktivt, hvis du har dårlig kredit, mindre etableret kredit eller mindre stabil indkomst. Hvis sælgeren stadig skylder et realkreditlån, kan denne type aftale dog være vanskelig.
Frie og klare
Langt de fleste sælgerfinansieringsaftaler sker, når sælgeren ejer hendes hjem uden et udestående pant. Realkreditordninger forbyder normalt husejere at overføre ejerskab af deres hjem uden at betale deres realkreditlån. Et boligejer kunne sælge hendes hjem til dig og acceptere betalinger bag realkreditlånernes ryg, men det vil sandsynligvis krænke hendes kontrakt. De fleste realkreditkontrakter omfatter salgsklausuler, som kræver fuld betaling ved salg af hjemmet. For eksempel, hvis du ikke kan kvalificere dig til et pant, kan en god ven hjælpe dig ved at overføre ejerskabet til hendes ejendom og tillade dig at betale hende direkte. Desværre vil hendes realkreditkontrakt sandsynligvis forhindre dette.
Betaling af realkreditlånet
En motiveret sælger kan beslutte at betale sit pant for at bane vejen for sælgerfinansiering. Dette kan fungere på et par måder. For eksempel kan han bruge din forskud til at udbetale sit udestående realkreditlån, men det vil kun virke, hvis han skylder en lille pantbalance. Alternativt kan han bruge egne besparelser eller få et personligt lån til at betale det udestående realkreditlån og gøre sælgerfinansiering en mulighed.
Wraparound Mortgage
Du kan finde nogle sælgere, der er villige til at tilbyde wraparound realkreditlån. Med denne type aftale bevarer sælgeren sit oprindelige pant og holder gerningen hjemmet i hendes navn, men du kommer til at besætte ejendommen. Du og sælgeren underskriver en kontrakt og er enige om et salgs- og forskudsbeløb, men du foretager betalinger til sælgeren frem for en realkreditlåner. Sælgeren bruger dine månedlige betalinger for at fortsætte med at betale sit pant, men hun overfører ej ejerskabet til hjemmet, indtil du har betalt det samlede beløb, der er opført i wraparound-pantkontrakten. Selvom en lukningslån kan virke som en attraktiv mulighed, forbyder mange stater og långivere det. Det udgør også en risiko for begge parter. Hvis du har standard på dine betalinger, og sælgeren ikke kan betale det skyldige beløb, kan banken afskære. Ligeledes kan sælgeren tage dine penge, undlade at betale den oprindelige pant långiver og udløse afskærmningen af ejendommen. I begge tilfælde kan du miste dit hjem.
Delvis finansiering
En sælger kan tilbyde finansiering for at kompensere for den mængde traditionel finansiering, du kan få, og salgsprisen for hjemmet. For eksempel, hvis du kvalificerer dig til et lån på 80 procent af salgsprisen, så er det muligt at komme op med de resterende 20 procent. Sælgeren kan aftale at tilbyde finansiering for de resterende 20 procent ved at give dig et andet pant, som du betaler direkte til ham. Så længe han ikke skylder mere end 80 procent af salgsprisen, bliver hans långiver betalt fuldt ud, og du får officiel ejerandel i hjemmet i stedet for at vente på, at sælgeren overfører ejerskab til dig år senere. Det beløb, som sælgerfinansiering varierer, afhænger af køberens behov. Hvis du for eksempel har en forskudsbetaling, der svarer til 10 procent af salgsprisen og et 80 pct. Pantsæt, kan sælgeren muligvis kun finansiere 10 procent af købsprisen.
Sælger har et andet pant
En sælger kan også være enige om at ansøge om et andet pant fra en anden långiver for at hjælpe dig med finansiering. Ud over at betale din pant långiver, ville du foretage betalinger til hende for at dække det andet pant på ejendommen. Denne mulighed kan dog være risikabelt for sælgeren, fordi den tilføjer til sin gældsbelastning, og det andet realkreditlån tager en sekundær position i en afskærmning. Det første realkreditlån bliver først betalt, og den anden realkreditlåner får hvad der er tilbage. Denne form for aftale betaler dog fuldt ud sælgerens pant og tillader hende at overføre ejendommen til dig.
Lease Option
Sælgere tillader sælgere købere at lease deres hjem med mulighed for at købe. I et sådant tilfælde vil du give en forskudsbetaling og foretage månedlige betalinger, der dækker sælgerens realkreditbetaling og et aftalt beløb i forhold til køb af hjemmet. Til sidst vil dine betalinger øge købsprisen for hjemmet, og sælgeren overfører derefter ejendomsretten til dig. Ideelt set ville du kun foretage disse betalinger, indtil du kan kvalificere dig til et traditionelt realkreditlån og købe hjemmet direkte. Et lejekøbsarrangement kan hjælpe dig med at få en fod i døren til hjemsted, men i det lange løb kan det vise sig dyrere end at få dit eget pant.
