Cash-out-refinansiering kan frigøre penge til forbedringer i hjemmet.
I en udbetalingsfinansiering erstatter du dit nuværende boliglån med en ny og får en masse penge til at holde i lommen som en del af aftalen. En udbetaling af refinansiering ændrer det beløb, du skylder på dit hjem, men det ændrer ikke automatisk den værdi, der bruges til at beregne din ejendomsskat. Når det er sagt, kan denne form for lån under visse omstændigheder indirekte påvirke din ejendomsskat.
Hvordan det virker
En cash-out-refinansiering er en ret simpel transaktion. Sig dit hjem er værd $ 200,000, og du skylder nu $ 130,000 på pantet. Egenkapital er forskellen mellem boligens værdi og din pantegæld, så du har $ 70,000 værd for egenkapital i hjemmet. For at "låse op" en del af egenkapitalen, kan du tage et nyt $ 150,000-lån tilbage fra dit hjem. Du bruger $ 130,000 af disse penge til at betale det oprindelige realkreditlån. De resterende $ 20,000 er kontanter, du kan bruge. Du har refinansieret, hvilket betyder at du har erstattet et lån med en anden, og du har penge ud af handlen. Ta-da: cash-out refinansiering.
Ikke en Salg
De ejendomsskatter, du betaler, er baseret på dit hjems vurderede værdi. Det er den "officielle" værdi, som det lokale skatteagentur sætter på dit hjem. Ejendomsskattevurderinger bliver opdateret med jævne mellemrum. Hvor ofte det sker afhænger af, hvor du bor. På nogle steder sker der hvert år en revurdering. i andre er det hvert andet år eller endnu mindre hyppigt. Home sales udløser almindeligvis automatisk revurdering. Den gode nyhed for et boligejendom, der er refinansiering, er imidlertid, at mens en refinansiering ligner et salg på mange måder - at tage et nyt lån og betale en gammel - det er ikke et salg til ejendomsskat. Så en cash-out-refinansiering ændrer ikke automatisk din ejendomsskat automatisk.
Offentlig registrering
Selvom en refinansiering ikke er et salg, vil dit nye lån stadig være et spørgsmål om offentlig registrering, fordi långiveren har et retskrav på ejendommen, indtil du tilbagebetaler lånet. Det betyder, at når tiden kommer til at revalere dit hjem for ejendomsskat, vil bedømmeren kunne se, hvor meget du har lånt. Hvis det nye lån tyder på, at din ejendom er steget i værdi, kan det føre til en stigning i din vurdering, hvilket i sidste ende vil øge din ejendomsskat.
Skatteeffekteksempel
Sig, at dit hjem er vurderet til $ 200,000, og du skylder $ 130,000 på pantet. Du ønsker at foretage en udbetaling af refinansiering, så din långiver udfører en vurdering af ejendommen og konkluderer, at dens værdi er steget til $ 250,000. Hej, sej. Du tager et nyt lån til $ 230,000, betaler det gamle lån og tager $ 100,000 ud i kontanter. Næste gang dit hjem kommer op til revurdering, vil bedømmeren se, at du har taget et $ 230,000-lån i hjemmet - hvilket betyder at hjemmet skal være mindst værd så meget. Det garanterer kun en højere vurdering og højere skatter. Husk dog, at dine skatter måske har gået op alligevel. Hvis banken mener din ejendom er værd $ 250,000, kan vurdereren måske komme til samme konklusion, selv uden at se lånet.
