Finansiering af salget af dit hjem har nogle fordele og ulemper.
På et tidspunkt, hvor bankerne laver låntagere ved at hoppe igennem hoops for at opnå realkreditlån og huse sidder på markedet uden tilbud, er det fristende at overveje ejerfinansiering. Også kendt som salg gennem en land kontrakt eller en kontrakt for gerning, finansiering køberne har nogle forskellige fordele, men der er også et par potentielle faldgruber. Dit hus er sandsynligvis din største investering, så vejen fordele og ulemper omhyggeligt inden du indgår en aftale, der vil binde din økonomi i nogen tid, og ansætte en ejendomsadvokat for at hjælpe dig med transaktionen.
Sådan fungerer det
Ejerfinansiering er en mulighed, når købere ikke kan få konventionel finansiering. Både købere og sælgere underskriver en kontrakt, der giver købere mulighed for at foretage en forskudsbetaling og derefter foretage månedlige betalinger på saldoen. En ballongbetaling kan indgå i kontrakten efter et par år, hvorefter købere forventes at få et banklån og betale af sælgerne. Datoen for en ballongbetaling er omsætningspapir, og begge parter kan vælge ikke at have en ballongbetaling, i hvilket tilfælde køberen fortsætter med at foretage betalinger til sælgeren, ligesom de ville til en bank. Når køberne betaler saldoen, overfører sælgeren gerningen til huset.
Finansiering som investering
Mens du ikke får alle pengene fra salget af dit hus på forhånd, vil du få en klump fra nedbetalingen, og du får månedlige betalinger, som inkluderer renter. Ejerfinansieringskontrakter indebærer, at hvis køberen misligholder kontrakten, vender ejendommen tilbage til sælgeren. Det er en god aftale for dig. Hvis din køber går væk - du kommer til at holde pengene og du får huset tilbage.
Farerne ved forsømmelse
Det vil selvfølgelig ikke være en god aftale, hvis køberen misligholder kontrakten, men går ikke væk. Hvis en køber ikke længere kan foretage de månedlige betalinger, men ikke forlader ejendommen, skal du i virkeligheden afskaffe på din egen ejendom. Afhængig af lovene i din by og stat kan det tage måneder før du endelig fjerner køberen. I løbet af den tid taber du ikke kun mængden af de månedlige betalinger, men også sandsynligvis også juridiske gebyrer og andre omkostninger. Hvis du var afhængig af disse penge som kilde til månedlig indkomst, eller ved at bruge den til at opveje prisen på et pant i din nye bolig, kan du finde dig i økonomisk fare. Når du endelig fjerner køberen, er det muligt, at du ikke vil indsamle hele det skyldige beløb.
Beskadiget Ejendom
En anden ulempe til ejerfinansieringsaftaler: Du kan muligvis ikke få huset tilbage i god stand, hvis køberen er standard. Køberen kan ændre huset; tilføj en tilføjelse, rive en mur ud eller udfyld swimmingpoolen med sand. I sidste ende kan ændringerne eller i nogle tilfælde rent vandalisme sænke værdien af ejendommen eller tvinge dig til at foretage dyre reparationer og renoveringer, før du sætter huset tilbage på markedet. Du kan minimere risikoen for skade på ejendommen ved at screene dine købere omhyggeligt og kræve en betydelig forskudsbetaling, men du kan ikke eliminere risikoen.
Skatter
IRS beskatter den gevinst eller fortjeneste, du laver ved salg af dit hus, når det når et bestemt beløb. Ikke alle hjemmeforhandlere vil betale kapitalgevinster skat, men hvis du skylder IRS, kan du sprede udbetalingerne over kontraktens længde i stedet for at skylde pengene i et engangsbeløb som du ville, hvis du solgte huset gennem en konventionel del. I kontraktens løbetid kan du imidlertid ikke længere kræve afskrivninger på huset eller tage ejendomsskat. Tal med en skattekonsulent om de potentielle fordele og ulemper, som også afhænger af om huset var din primære bolig.
Betaling til en ejendomsmægler
Hvis en agent noterer dit hus, kan du stadig skylde denne agent en provision, selvom dit hus ikke sælger gennem konventionelle midler. Ejendomsnotering aftaler er forskellige, men de fleste indeholder en bestemmelse om, at agenten skal betale en provision, hvis du selv sælger hjemmet i noteringsperioden. Du kan også skylde en provision, hvis du sælger hjemmet i et bestemt antal måneder efter, at noteringen udløber, hvis du sælger til en køber, der fandt dit hus gennem agentens bestræbelser.
